Le principe de l’investissement locatif est simple, il consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le louer. Ce placement permet de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.
Quels sont les avantages de cet investissement immobilier ?
Aujourd’hui, un achat sur quatre relève de l’investissement locatif. La raison ? Il offre de nombreux avantages aux propriétaires bailleurs, avantageux que la vente longue.. En voici quelques-uns :
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- Des avantages fiscaux
L’achat d’un actif immobilier a le gros avantage de pouvoir s’acquérir à l’aide d’un crédit. Il n’est pas nécessaire d’avoir un apport puisque certaines banques prêtent l’intégralité du montant du bien voire plus si vous y ajoutez les frais de notaire pour éviter de prendre dans ses économies.
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- Des avantages fiscaux
En fonction du type de bien et sous réserve de certaines conditions, les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier des dispositifs fiscaux Pinel (logement neuf) ou Denormandie (logement ancien). Investir en Pinel comporte de nombreux avantages mais surtout financiers.
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- Se constituer un patrimoine
L’investissement locatif permet de se créer plus facilement un patrimoine et à moindre coût.
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- Un revenu complémentaire
Une fois votre crédit remboursé, ce type d’investissement est intéressant pusqu’il permet d’avoir un pécule régulier grâce aux loyers perçus.
Investissement locatif : location vide ou meublée, quelles différences ?
Actuellement, on considère la location meublée comme la plus rentable. Toutefois, la location vide permet de bénéficier d’une fiscalité bien plus avantageuse. Petit tour sur ces deux types d’investissement locatif.
La location vide
Lorsqu’un propriétaire loue son logement vide, il signe un bail de trois ans avec son locataire (renouvelable par tacite reconduction). Le préavis de départ est de trois mois ou seulement d’un mois sous certaines conditions.
D’un point de vue fiscal, lorsque vous louez votre logement vide, les loyers sont imposés comme des revenus fonciers. Pour des revenus inférieurs à 15 000 €, il s’agit du régime micro-foncier et au-delà de 15 000 €, vous êtes sur le régime réel.
La location meublée
Contrairement au logement vide, le bail est ici d’un an renouvelable par tacite reconduction. Et le préavis de départ est de seulement un mois tout comme le dépôt de garantie. Il faut donc privilégier la location d’un logement meublé ! Le propriétaire peut le louer 5 à 30 % plus cher qu’un logement vide.
Concernant la fiscalité de cet investissement locatif, le propriétaire est imposé dans la catégorie BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Cela vous laisse la possibilité d’être sur le régime forfaitaire ou bien sur le régime réel.
Attention, le choix du régime fiscal a un impact sur le montant à régler. Choisissez un régime fiscal adapté à votre situation afin d’optimiser au mieux vos revenus locatifs !
L’imposition sur l’investissement locatif
Comme expliqué au-dessus, les revenus locatifs n’échappent pas à l’impôt. Toutefois, différents dispositifs existent pour faire diminuer la facture. Location vide ou meublée, logement neuf ou ancien… Plusieurs solutions permettent de réaliser des économies !
Pour rappel, si vous louez votre logement vide, vous relevez de la fiscalité des revenus fonciers. Par contre, si vous le louez meublé, vous êtes imposé au titre des bénéfices industriels et commerciaux. Dès lors, votre régime fiscal dépendra du choix d’un statut : loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).
L’imposition des loyers en location vide
Les revenus fonciers relatifs à l’investissement locatif n’entrent pas dans le cadre du prélèvement à la source. En fait, le fisc va calculer votre impôt sur ces mêmes revenus fonciers et vous paierez votre dû par acompte, chaque mois ou chaque trimestre.
Par exemple, pour l’année 2020, les acomptes payés de janvier à août sont déterminés en fonction de votre déclaration 2019. En septembre, à la réception de votre avis d’imposition, le fisc recalculera le montant sur la base de votre déclaration 2020, qui concerne les revenus de 2019.
L’imposition des loyers en location meublée
Tout comme pour la location vide, les revenus de la location meublée n’entrent pas dans le cadre du prélèvement à la source.
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- Pour le régime forfaitaire : imposition sur la moitié des recettes locatives.
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- Pour le régime réel : diminution fiscale des loyers via un mécanisme de déductions de charges et d’amortissement.
